AGEVOLAZIONI PRIMA CASA ANCHE PER GLI IMMOBILI COLLABENTI IN CATEGORIA CATASTALE F/2 – LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
La Agenzia delle Entrate, con la Risposta ad interpello n. 108/2026, ha affrontato una questione molto interessante e pratica per tutti gli addetti al settore.
In particolare, ha dato una risposta netta e chiara al seguente quesito: “si può ottenere l’agevolazione “prima casa” anche acquistando un immobile collabente (rudere) censito in categoria catastale F/2?”
Al sopra citato quesito l’Agenzia delle Entrate ha dato risposta affermativa ma sottoponendo la risposta a determinate condizioni.
Nel dettaglio, l’Amministrazione ha enunciato che: “Alla luce del quadro normativo…e tenuto conto del recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, nell’ipotesi di unità collabenti si ritiene …. (si) possa fruire della predetta agevolazione per l’acquisto dell’immobile collabente, censito nella categoria catastale F/2, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla normativa agevolativa e sempre che renda nell’atto le dichiarazioni previste dalla nota lI-bis.
Resta fermo che, in linea con quanto affermato dalla Corte di Cassazione, l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza utile per l’esercizio dell’attività accertativa.”
Gli immobili collabenti compresi nella categoria F/2 sono fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.
Bisogna specificare, però, che l’agevolazione non è automatica ma occorrono:
1) Requisiti soggettivi ordinari, quelli classici della “prima casa”:
- non possedere altra abitazione nel Comune;
- non avere altra casa acquistata con beneficio prima casa (salvo eccezioni);
- trasferire la residenza entro 18 mesi.
2) Requisiti oggettivi nuovi. L’immobile F/2 deve:
- essere concretamente recuperabile;
- poter diventare abitazione;
- essere effettivamente trasformato entro il termine utile.
Infine, bisogna dare atto come la Corte di Cassazione con la recente ordinanza numero 3913 del 16 febbraio 2025, muovendo dal precedente indirizzo relativo agli immobili in corso di costruzione, aveva già riconosciuto l’accesso alla agevolazione prima casa anche in caso di acquisto di immobile diroccato/collabente, che pur essendo inidoneo a soddisfare attuali esigenze abitative, è pur sempre suscettibile di essere destinato ad abitazione: la circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento ovvero la previa demolizione e successiva ricostruzione, se destinato a finalità abitativa, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale, risultando rilevante il solo fatto che l’immobile sia strutturalmente destinato ad uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto.
Avv. Enrico Marzano
LINARES PIZZO – NOTAI ASSOCIATI
