Nessuna tassazione come “reddito diverso” per la vendita separata di nuda proprietà e usufrutto
Con l’approvazione in Senato del disegno di legge di conversione del DL 84/2025, arriva un importante chiarimento atteso da professionisti e operatori del settore immobiliare: la cessione a titolo oneroso della piena proprietà di un immobile a due soggetti distinti – uno per la nuda proprietà, l’altro per l’usufrutto – non genera “reddito diverso” ai sensi del TUIR.
Il chiarimento, che sarà ufficiale con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, pone rimedio all’incertezza normativa creatasi dopo la Risposta n. 133/2025 dell’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima aveva infatti sostenuto che, in presenza di due distinti acquirenti per nuda proprietà e usufrutto, la somma incassata dal venditore potesse configurare un “reddito diverso” tassabile, in virtù della presunta autonomia civilistica e fiscale dei due atti.
Una posizione che aveva creato notevoli perplessità nel settore, con effetti rallentanti – se non bloccanti – sulle compravendite di questa tipologia, e che aveva spinto molti operatori a cercare soluzioni alternative per evitare possibili impatti fiscali imprevisti.
Già lo Studio n. 14-2024 del Consiglio Nazionale del Notariato aveva offerto una lettura coerente della norma, escludendo profili impositivi laddove il venditore si spogli completamente del bene. Tuttavia, la risposta dell’Amministrazione finanziaria aveva aperto la strada a un contenzioso potenziale, ora finalmente scongiurato.
La nuova norma interpretativa stabilisce con chiarezza che solo nel caso in cui il cedente mantenga un diritto reale sull’immobile si configura un “reddito diverso”. Al contrario, se la cessione comporta la perdita integrale della titolarità (anche se frazionata tra due soggetti), non si applica tale tassazione.
