Case donate: finalmente si potranno vendere e ipotecare senza rischi

Una delle paure più diffuse per chi compra una casa donata – o per chi chiede un mutuo su questo tipo di immobile – era il rischio che un erede potesse, anni dopo, rimettere tutto in discussione.

Con la nuova legge “Semplificazioni”, approvata il 26 novembre 2025, questo problema viene finalmente risolto.

Che cosa succedeva prima

Quando una persona riceveva un immobile in donazione e poi lo vendeva, gli eredi “legittimari” (cioè coniuge, figli e, in mancanza, genitori) potevano contestare la donazione e chiedere la restituzione del bene, se ritenevano di essere stati lesi nella loro quota di eredità.

Il punto critico era che l’acquirente rischiava di perdere la casa, e la banca rischiava di vedersi resa inefficace l’ipoteca.

Risultato: vendere o ipotecare una casa donata era spesso complicato, se non impossibile.

Che cosa cambia adesso

La riforma ribalta la situazione e porta sicurezza nel mercato immobiliare:

• chi compra un immobile donato non corre più rischi;
• le banche possono concedere mutui senza timori;
• eventuali azioni degli eredi colpiscono solo il donatario (chi ha ricevuto la donazione), non chi ha comprato.

Se il bene è ancora in mano al donatario, l’erede può chiederne la restituzione, ma conservando tutti i pesi e le ipoteche che nel frattempo erano stati apposti sul bene. Se invece il bene è stato venduto, il donatario dovrà risarcire in denaro, senza coinvolgere l’acquirente.

Non solo case

Le nuove tutele valgono anche per: (i) auto, barche e altri beni mobili registrati; (ii) partecipazioni societarie (come quote di s.r.l.); (iii) altri beni mobili.

Anche qui il principio è lo stesso: chi compra non rischia più di vedersi chiesto di restituire il bene e l’eventuale compensazione per gli eredi ricade sul donatario.

Più certezze anche nelle successioni

La legge semplifica anche gli acquisti dagli eredi: dopo tre anni dall’apertura della successione – e non più dieci – chi compra un immobile dall’erede non potrà più essere disturbato dagli altri legittimari.

Un cambiamento che velocizza e rende più sereni i passaggi ereditari.

Una transizione morbida

Per chi ha una successione già aperta, gli eredi hanno sei mesi di tempo per fare opposizione: in caso contrario, varranno automaticamente le nuove regole.

Perché è una buona notizia

La riforma rende finalmente vendibili e finanziabili gli immobili donati, da anni considerati “a rischio”.

Ne beneficiano:

• chi vuole vendere una casa ricevuta in donazione;
• chi vuole comprarla;
• chi chiede un mutuo;
• chi vuole programmare serenamente il passaggio dei beni ai figli o in famiglia.

Avv. Francesca Massa

Linares Pizzo – Notai Associati